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부동산 Talk
한국 부동산 증여/매매 제가 아는만큼만 공유할게요. 1탄
 회원_879734
 2021-02-23 02:03:23  |   조회: 109
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한국에 15년전에 사놓은 집이 재개발하게 됐단 얘기를 듣고 

매매를 할까 가족에게 증여를 할까 하다가 한달넘게 알아본 정보들을 공유할게요

 

우선 저는 현재 시민권자입니다. 집을 샀을때는 한국에 살던 한국인이었고요

 

한국에선 세금을 매길때 한국인이냐, 외국인이냐가 중요한게 아닙니다

한국에 사는 사람  VS 한국에 살지 않는 사람 (거주자 VS 비거주자)로 나뉩니다

 

세금의 종류는

양도소득세 : 집을 샀던 가격과 팔은 가격의 차이. 즉 소득에 대한 세금. 한국부동산 세법중 가장 복잡

증여세 : 증여받은 이가 집의 시가를 기준으로 내는 세금. 공짜로 얻었으므로.

취득세 : 누구든 집을 새로이 취득하는 자가 낼 세금. 집을 샀을때 내고, 증여나 상속받았을때도 냅니다. 물론 새집주인이. 

 

거주자는 오래 보유+거주하면 양도세가 비과세가 되지만,

비거주자는 아무리 집을 오래 가지고 있었어도 장기보유혜택을 최대 30%밖에 주지 않습니다

해외에 있더라도 단 하나의 예외는 한국에 있다가 나온지 2년안에 매매할경우 거주자로서의 혜택으로 인정해줍니다 

이 2년룰에 관해선 유트브나 네이버에 많이 나오니 자세히 적진 않겠습니다 

 

그리고 보유만, 혹은 보유+거주 2년해야만 비과세가 되는지의 여부는 조정지역이냐 아니냐에 따라, 투기과열지구이냐 아니냐에 따라.. 너무나도 다르니 본인의 경우를 찾아보시기 바랍니다

이번에 저도 알아보면서 문재인 정부가 부동산법을 너무 많이 바꿔놔서 

상당히 머리가 아픕니다 

너무 복잡해졌어요

 

증여에 관해 먼저 얘기를 할게요

본인이 가족에게 증여를 한다면 내야할 세금이 2가지가 나옵니다 

증여세 + 취득세 (둘다 증여받는 사람이 냅니다) 

 

만약 집에 전세/대출/월세보증금 등이 끼어있다면 "부담부증여"라는 것을 해서 세금을 줄일 수 가 있습니다

이 경우 3가지 요금을 내게 됩니다

위에서처럼 

증여세 + 취득세 에다가 + 양도세를 내게 됩니다. 양도세는 증여자가 내야합니다

예를 들어 집값이 5억인데, 전세보증금이 2억이라면, 

증여자는 채무가격인 2억에 대한 양도세를 내야하고

수증자 (증여받는자)는 양도차익 3억에 대한 증여세를 내게 됩니다. 

이 방법으로 세금을 많이 줄일 수 있습니다만..

조심하실것은, 2억이라는 대출채무를 수증자에게 넘겼으므로

당장 내야하는 세금은 줄일 수 있겠으나

국세청에서 수증자가 그 2억이라는 돈을 어떻게 갚아가는지 계속 추적한다고 한답니다..

어린자녀에게 이런식으로 증여하고 세금 덜 내는 사람들이 많아서요

 

국세청 홈택스에 들어가시면 증여세 모의계산 이란 것이 있어요

거기다 간단히 정보 입력하시면 너무나 간단히 증여세가 계산되어 나옵니다

증여세는 굉장히 심플해요

 

거주민들은, 

부부사이는 6억까지 세금공제

부모자식 사이는 5000만원

형제사이는 1000만원만 세금공제 됩니다

이것도 10년합산입니다

즉, 부부사이는 10년동안 6억까지만 공제되므로

올해 6억주고 9년후에 1억 주었으면 1억에 대한 세금을 내야합니다

 

하지만.. 만약 수증자 (돈받는 사람)이 비거주인이라면 이 공제가 한개도~~ 안됩니다

 

 

증여세 계산법

(증여액 - 공제액) X 증여세율 - 누진공제

 

증여세율

1억이하 증여는 10% 세금 

1억~5억 20% (누진공제 1천만원)

5억 ~10억 30% (누진공제 1600만원)

10억~ 30억 40% (누진공제 1억6천만원) 

30억 초과 50% (누진공제 4억6천만원)

 

예를 들어볼게요

제가 저의 어머님에게 5억을 증여합니다. 부동산이든 현금이든 계산법은 똑같아요

비거주인--->거주인에게 증여. 거주인이니 세금공제 혜택을 받습니다. 부모자식간이니 5천만원공제

증여액 5억 - 5천만원 = 4억5천 X 증여세율 20% (5억이하이므로) = 9천만원 - 누진공제 1천만원 = 8천만원이 증여세입니다

 

 

다른 예로, 저의 남동생이 저에게 5억을 줍니다. 저는 시민권자이니, 거주인 ---> 비거주인 이므로 세금공제 혜택이 전혀 없습니다

5억-(공제액 없습) X20% 증여세율 = 1억 -누진공제 1천만원 = 9천만원이 증여세 입니다

 

 

이거 쓰다 보니 힘드네요.. 2탄 나중에 쓸게요

2021-02-23 02:03:23
97.93.156.118

회원_773718 2021-02-23 02:03:29
감사합니다.

회원_285667 2021-02-23 02:03:33
너무 감사해요, 다른이유이지만 이런 정보를 알고 싶었어요.

회원_360923 2021-02-23 02:03:36
감사합니다. 기력 회복 하시면 2탄도 올려 주세요.

회원_941070 2021-02-23 02:03:39
너무 감사합니다.

회원_859260 2021-02-23 02:03:43
감사해요.
혹시 가능하시면 양도세에 대해서도 올려 주세요.

회원_973072 2021-02-23 02:05:31
이런 글 정말 좋아요. 아마 다음글은 양도세에 대한 것이 아닐까 기대가 되네요.

한가지 궁금한 점이 있는데요, 올해부터 양도세 장기보유혜택 제도가 바뀌어서 보유 최대 40%, 거주 최대 40%가 된 걸로 아는데요, 그러면 비거주자라도 최대 40%까지는 장기보유혜택을 받을 수 있는 거 아닌가요? 아니면 그거도 거주자에게만 해당하는 건가요?

회원_310846 2021-02-23 02:05:45
정말 좋은 정보 감사합니다.

전 미국온지는 10년됐고,
한국에서 5년 실거주한 집이 있어요.
이것도 한국떠난지 2년 넘었으니 양도소득세 혜택이 전혀 없는건가요?ㅠㅠ

회원_186546 2021-02-23 02:06:09
이해하기 쉽게 써주셔서 감사해요.
하나 제가 알고 있는 거랑 다른게 있네요.
비거주자 거주자 기준인데요.
거주자는 2년 룰이 아니라 반년 룰인걸로요.
그런데 기준이 명확하지 않고 주관이 개입되나 봐요.
6개월 살았다고 다 거주자로 인정해주지는 않고 직장이나 다른 정황을 본다고 나와 있더라고요. 그새 또 바껐는지는 모르겠어요. 하도 정신 나간 것처럼 바꿔대서요.
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