최근 몇 년간 주택 시장은 그야말로 한 치 앞을 내다보기 힘들 정도로 요동쳤다. 팬데믹을 전후로 역대 최저 수준의 모기지 이자율이 지속되면서 전례 없이 치열한 주택 구입 경쟁 현상이 나타났다. 그러다가 지난해부터 이자율이 다시 오르고 20년 만에 최고 수준으로 치솟자 과열 구입 현상은 다소 잦아들었다. 하지만 여전히 부족한 매물로 인해 거래가 감소하는 가운데 주택 가격은 상승세를 유지하는 이상 현상이 현재 나타나고 있다. 온라인 재정정보 업체 뱅크레잇닷컴이 부동산 전문가들로부터 향후 주택 시장 전망을 들어봤다.

◇ 모기지 이자율 내년에도 7%대

바이어들이 현재 가장 촉각을 곤두세우고 있는 분야가 바로 모기지 이자율이다. 불과 1년 반 전에만 해도 3%대로 사상 최저 수준이었던 이자율이 현재 이보다 2배나 높은 7%를 넘어섰기 때문이다. 많은 바이어들의 바람과 달리 이자율이 예전 수준으로 돌아가기는 힘들 전망이다. 하지만 향후 2년 이내에 지금보다 조금 떨어질 것으로 보는 전문가가 많다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 모기지 이자율이 내년까지 현재의 7%대를 유지할 것으로 내다보고 있다. 윤 이코노미스트는 “이자율 단기 하락 전망은 낮다”라며 “그러나 내년 말부터 2025년까지 5.5%~6%로 소폭 하락하며 바이어의 숨통이 다소 트일 것”이라는 전망을 내놓았다.

‘전국주택건축업협회’(NAHB)의 다뉴시카 스킬링턴 분석가도 이와 비슷한 의견으로 내년 중반에 가서야 모기지 이자율이 6%대로 내려갈 것으로 전망했다. 윤 이코노미스트는 높은 이자율로 인해 당분간 변동 이자율에 대한 관심이 높아질 것으로도 내다봤다. 변동 이자율은 일정 기간 낮은 이자율을 제공해 주택 구입비 부담을 낮춰준다. 그러나 변동 이자율도 최근 많이 올라 30년 고정 이자율과 큰 차이를 보이지 않고 있다.

◇ 가주 제외 전국 집값 더 오를 것

좀처럼 떨어지지 않는 주택 가격에 울상 짓는 바이어가 많다. 10년 넘게 장기간 상승세를 이어온 주택 가격이 이제 좀 떨어질 법도 하지만 큰 폭의 하락은 당분간 없을 것이란 전망이 우세하다. NAR 윤 이코노미스트가 내다보는 주택 가격 변동 폭은 5% 내외다. 윤 이코노미스트는 “내년 가주를 제외한 전국 주택 가격이 5% 상승 또는 하락할 수 있다”라고 전망했다.

그가 가주를 제외한 이유는 가주의 주택 가격이 그동안 과도하게 올랐고 이자율 변동에 민감하게 반응했던 과거 사례가 있기 때문이다. 윤 이코노미스트는 주택 가격이 1년 사이 약 10% 떨어진 샌프란시스코 지역을 예로 들며 향후 5년간 가주 주택 가격이 15%~25%까지 하락할 수 있을 것으로 경고했다.

뱅크레잇닷컴의 그렉 맥브라이드 재무분석가는 전국 주택 가격이 향후 5년간 점진적인 상승세를 기록할 것으로 전망했다. 그가 전망한 주택 가격 상승 폭은 연간 5%로 현재 인플레이션율인 3%를 조금 넘는 수치다. 맥브라이드 분석가는 “주택 가격은 장기적으로 인플레이션보다 높은 비율로 올라왔는데 향후 5년간 이같은 트렌드를 이어갈 것”이라고 전망했다.

◇ 주택 시장 침체 가능성 매우 낮아

모기지 이자율이 급등하자 주택 거래가 많이 감소했다. NAR에 따르면 7월 기존주택 매매 건수는 전월 대비 2.2% 감소한 407만 건(연율 기준)으로 집계됐다. 이는 올해 1월 이후 가장 낮은 수치이며 주택 시장 성수기인 7월 기준으로는 2010년 이후 최저치다. 주택 거래가 이처럼 계속 감소하면 주택 시장 침체에 대한 우려가 고개를 든다. 하지만 당장 주택 시장이 침체할 것으로 전망하는 전문가는 현재 거의 없다. 직전 침체가 발생한 2008년과 주택 시장 상황이 다르기 때문에 침체 가능성이 매우 낮다는 것이다.

윤 이코노미스트는 주택 거래 감소세가 내년까지 이어져 내년 주택 매매 건수가 약 530만 건을 기록하겠지만 이후 반등해 2027년 연간 600만 건을 회복할 것으로 내다봤다. 현재의 주택 거래 감소 현상은 공급 과잉에 의한 것이 아니라 매물 부족이 원인으로 주택 시장에 거품이 끼었다고 보기 힘들다는 것이 그의 분석이다.

윤 이코노미스트는 “주택 가격이 전국적으로 5% 떨어진다고 해서 침체가 발생하는 것은 아니다”라며 “주택 시장 붕괴는 매물 과잉 공급에 의해서 발생하는데 현재 매물이 턱없이 부족하기 때문에 주택 가격이 30%씩 떨어질 가능성은 매우 낮다”라고 설명했다. 다른 전문가들도 주택 시장 침체 가능성을 매우 낮게 보고 있다. 주택 소유주들의 자산 비율이 높아 주택 가격이 큰 폭으로 떨어지더라도 압류나 숏세일 등 급매로 이어지지 않을 것이란 전망이다.

◇ 셀러 입김 점점 약해져

주택 시장은 그동안 판매자 위주의 셀러스 마켓 상황을 이어갔다. 현재도 전국 대부분 지역이 셀러가 주도하는 셀러스 마켓인데 일부 지역에서는 이 같은 상황이 역전되고 있다. 그러나 대부분 부동산 전문가들은 매물 부족 상황이 해결되기 전까지는 셀러스 마켓이 유지될 것으로 보고 있다. NAR의 윤 이코노미스트는 5년 이내에 매물 부족 현상이 해소될 전망으로 주택 시장이 어느 한쪽으로 치우치지 않는 균형을 이룰 것으로 전망했다.

부동산업체 ‘홈 라이트’(Home Light)가 자체 부동산 에이전트를 대상으로 최근 실시한 설문 조사에서는 약 51%의 응답자가 자신이 활동하는 지역이 현재 셀러스 마켓 상황이라고 답했다. 약 55%에 해당하는 에이전트는 지역 주택 시장이 팬데믹 기간 너무 과열됐기 때문에 조만간 열기가 식을 것으로 내다봤다. 오스틴, 피닉스, 보이시 등이 대표적인 지역으로 이들 지역은 내년 초에 바이어스 마켓으로 돌아설 것으로 전망되고 있다.

◇ 교외 지역 선호 현상 지속

최근 직장으로 복귀한 직원이 많지만 여전히 재택근무가 대세다. 재택근무자 증가로 교외 지역 선호 현상이 계속될 전망으로 신규 주택은 이들 교외 지역을 중심으로 공급될 전망이다. 윤 이코노미스트는 인구가 급성장하고 있는 노스 및 사우스 캐롤라이나, 플로리다, 텍사스, 테네시 등의 남부 주에 신규 주택이 많이 지어질 것으로 내다보고 있다.

2022년 말 단독 주택 신축이 줄고 아파트 등 다가구 주택 신축이 증가했다. 홈 라이트의 캐럴린 피니 디렉터는 “단독 주택 신축이 올해 8%, 내년에는 5% 감소할 전망”이라며 “모기지 이자율 급등과 건축 자재비 급등으로 인해 건축업체들이 신규 주택 공급을 조절하고 있다”라고 설명했다.

<준 최 객원 기자>

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