남가주 (Southern Californoa) 주택 관련 세법
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남가주 (Southern Californoa) 주택 관련 세법
  • 미주 부동산 신문
  • 승인 2019.08.26 14:03
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Property Tax
Special Assessment Tax
Supplemental Property Tax
Capital Gain Tax Exclusion
Tax Deduction
Homeowner's Exemption
Preposition 60/90
Documentary Transfer Tax
City Transfer Tax

 

Property Tax 재산세

캘리포니아는 집 값의 1.1% ~ 1.3% 를 재산세로 지불한다.. 지역마다 차이가 있지만, 1% 는 General Tax Levy 로 모든 지역이 동일하며, 나머지 0.1% ~ 0.3% 는 지역마다 다르다. 예시로, 100 만 불의 집을 사면, 일 년에 지불하는 재산세는 $12,000 불 정도가 된다.

  • 집 값 책정은, 1 년에 2% 씩 증가하는 것으로 계산하며 (Preposition 13), 집의 소유권이 바뀌었을 시에는 새롭게 산정된다.
  • 재산세의 회계 연도는 7/1 ~ 다음 해 6/30
  • 재산세 고지서는 10월 ~ 11월 경에 받게된다. 고지서를 못 받았더라도, County Website 에서 주택의 APN (Assessor's Parcel Number) 를 사용하여 지불해야 하는 금액과 장소를 알 수 있다.
  • 재산세를 두 번에 나누어서 낼 수 있는데,
    • 7월 ~ 12월을 커버하는 1st Installment 는 12월 10일 까지
    • 1월 ~ 6월을 커버하는 2nd Installment 는 4우러 10일 까지 낸다.
  • 재산세를 매달 나누어 낼 수도 있는데, 이를 Impound 라고 부른다. 융자 페이먼트에 같이 포함하여 은행으로 보내게 된다.

 

Special Assessment Tax 특별 산정세

재산세의 일부로, 정부, 학교 등 특별 기관을 위해서 거두어지며, 일 년에 몇십 불 정도이다.

  • 표기되기를, "Voted Indebtedness" 혹은 "DIrect Assessments"이다.
  • "Mello-Roos" (멜로 루즈) 라는 특별 산정세가 있는데, 지역 정부가 공공 기관, 건설, 설비 등을 위하여 재정이 필요한 경우 거두어진다.
  • 일 년에 수백 불 ~ 수천 불 가량이 될 수 있으며, 신흥 개발 도시/마을 등에 많이 나타난다. 신흥 도시에 주택을 구매할 때 반드시 알아봐야 하는 항목이다.
  • 재산세 고지서에 함께 명시되어 오고, 재산세와 함께 지불한다.

 

Supplementary Property Tax 추가 재산세

금년 7/1 ~ 내년 6/30 에 해당하는 재산세는 금년 1/1에 산정이 된다. 집이 소유권이 바뀌었어도, 새 주인이 낼 재산세는 곧 전 주인이 내던 재산세가 된다. 하지만, 새 주인이 내야할 재산세가 사실상 더 높은 경우 (집의 값이 올라갔으니), 더 내야하는 만큼을 청구하는 고지서가 Supplementary Propery Tax Bill 이다. 

  • 전 주인이 내던 재산세가 $2000 불이고, 새 주인이 내야할 재산세가 $4000 이라면, 추가 재산세는 $2000 이 된다.
  • 에스크로가 끝나는 기간에 따라 추가 재산세 고지서가 오는 형태가 다르다.
    • 에스크로가 1/1 ~ 5/31 에 끝났다면, 
      • 에스크로 끝난 후부터 6월 30일 까지의 추가 재산세 고지서
      • 금년 7/1 ~ 내녀 6/30 까지의 추가 재산세 고지서가 온다.
    • 에스크로가 6/1 ~ 12/31 에 끝났다면,
      • 에스크로가 끝난 후 부터 내년 6/30 까지의 추가 재산세 고지서가 온다
    • 추가 재산세 고지서가 날아오는 시기는 에스크로가 끝난 후 6주 ~ 6개월 사이에 온다.
    • 은행을 통하여 Impound 로 재산세를 매달 내는 경우, 추가 재산세는 Impound 에 포함이 안되므로, 주택 구매자가 직접 신경써야 하는 부분이다.

 

Capital Gain Tax Inclusion 양도 소득세 면제

1997년 부터 적용되었는데, 주택 소유주가 2년 이상 산 집을 팔 경우, 주택 판매 시 발생한 양도 소득 세금을

  • 혼자인 경우, $250,000
  • 부부인 경우, $500,000 까지 면제 받을 수 있는 법이었으나, 

2013년 부터 그 계산법이 복잡하게 추가되어, 꼭 CPA와 상의해야 한다.

 

Tax Deduction 세금 공제

주택 소유주에게 주어지는 가장 큰 세금 혜택이다. 

  • 페이먼트를 내고 있는 주택에 거주 중이라면, 모기지 이자와 재산세는 세금을 공제 받는다.
  • 투자용 부동산의 경우, Operation Expense 와 Depreciation (유지비와 감가상각) 는 세금 공제가 가능하다.

 

Homeowner's Exemption

본인이 주거하는 주택이라면, Homeowner's Exemption 신청을 통해서 주택의 산정가를 $7000 낮추어 준다. 결과적으로, 세금이 일년에 $70 정도 줄어든다.

  • 에스크로 종료 후, 몇 주 안에 County Assessor's Office 에서 신처서가 온다.
  • 한 번 신청하면, 매 년 자동으로 적용되지만, 주택 판매 혹은 렌트를 줄 시 Assessor's Office 에 통보해야 한다.
  • 재산세 고지서를 보거나, 오피스에 전화하면 현재 Homeowner's Exemption 이 적용 중인지 알 수 있다.

 

Preposition 60/90 

55세 이상 거주자에게 적용되는 법이다. 주택을 새로 사지 않는 경우, 같은 집에 살면 산정된 집 값은 앞에서도 언급했듯이 일 년에 2% 밖에 오르지 않는다. 한 집에 오래살다가 이사하는 경우, 이런 이유 때문에 재산세가 갑자기 많이 오를 수 있는데, 이러한 불이익을 막아주기 위하여 생긴 법이다.

  • Prop 60: 55세 이상의 경우, 현재 주택을 팔고 새 집으로 이사를 가는데, 새 집이 전 집과 가격이 갖거나 오히려 더 낮을 경우, 전에 내던 재산세를 그대로 낼 수 있다. 하지만, 다른 카운티로 이사를 가는 경우 적용되지 않는다.
  • Prop 90: 같은 카운티에서 이사간 것이 아니더라도, 다른 카운티로 이사가는 경우도 Prop 60과 같은 혜택을 받게 해주는 법인데, 이에 참여하는 County 는 LA County, Orange County, San Diego County 등이 있다.

 

Documentary Transfer Tax 부동산 양도세

주택을 사고 팔 때, County 정부에 내는 양도세다.

  • 주택 가격의 0.11% 로, 에스크로에서 알아서 낸다.
  • 주택을 파는 사람이 내는 것이 관례적이지만, 새 집의 경우 Buyer 가 내는 경우가 많다.

 

City Transfer Tax

주택을 사고 팔 때, City 정부에 내는 양도세다.

LA County 의 경우, 딱 5 도시가 City Transfer Tax 를 적용하는데, 다음과 같다.

  • Culver City 0.45%
  • LA 0.45%
  • Pomona 0.22%
  • Redondo Beach 0.22%
  • Santa Monica 0.3% 
  • 마찬가지로, 주택을 파는 사람이 내는 것이 관례적이지만, 새 집의 경우 Buyer 가 내는 경우가 많다.

 


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