(1) 미국에서 집 사기: 오퍼(Offer) & 카운터오퍼 넣기 | 미국 부동산 주택 구매 가이드

딴지부동산 가이드 바이어 편 - 5. 오퍼와 카운터오퍼, 컨틴전시와 계약금(Earnest Money)
미국에서 집 사기: 오퍼(Offer) & 카운터오퍼 넣기

안녕하세요, 딴지부동산 (DNZ Real Estate) 입니다.

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(1) 미국 집 쇼잉 가이드: 쇼잉할 때 '이것' 꼭 확인하세요! | 미국 부동산 주택 구매 가이드

이번 가이드부터 서류 작업이 시작된답니다
마음에 드는 집을 찾으셨다면,
이제 에이전트와 상의를 통해 오퍼를 작성해서 제출하게 되는데요

우선 오퍼가 무엇인지 부터 알아보도록 해요

이 집을 사고 싶다는, 바이어의 서명이 된 '주택 매매 계약서' 와,
바이어의 재정 능력을 보여주는 서류,
융자 사전 승인서 (프리어프루벌 레터) 와 재정 상태 기술서,
그 외에 셀러에게 어필하기 위한 용도의 서류 등
을 다 함께 제출하는 것이지요

주택 매매 계약서에는,
구입을 희망하는 가격, 융자 유형, 대금 지불 일정 등의
중요한 내용들이 포함되어 있답니다.

오퍼를 받은 셀러는,
오퍼를 수락/거절, 또는 카운터오퍼를 하는데요,
카운터 오퍼란, 바이어가 제시한 조건에 셀러가 원하는 조건 수정 사항을 넣어
바이어에게 다시 협상을 시도하는 것인데,
바이어 또한 이에 다시 '바이어 카운터오퍼'를 제출할 수 있습니다.

오퍼에 속한 요소 가장 중요한 것 중 하나가 Contingency 인데요,

바로 '바이어 보호 조항' 입니다.
오퍼를 제출하고, 에스크로가 시작되면,
바이어는 계약금(Earnest Money)을 맡기게 되는데요
이 Contingency 조항들이 보호하는 상황 아래서는,
바이어가 구매 계약을 취소하고, 계약금을 돌려받을 수 있답니다

Contingency 에 포함되어 있지 않은,
에스크로가 시작했는데 갑자기 바이어의 마음이 변했다는 이유로 계약을 취소하면
계약금을 돌려받을 수 없는데요,
보통 계약금은 구매 금액의 2%~2.5% 로 큰 액수를 잃게될 수도 있습니다

대표적인 Contingency 조항으로는,

Mortgage Contingency - 여러 사정으로 바이어의 융자가 승인되지 않은 경우
Appraisal Contingency - 주택 감정가가 판매가보다 낮게 나와 융자가 승인되지 않은 경우
Inspection Contingency - 집에서 문제점이 발견된 경우
등이 있답니다

또한, 컨틴전시 조항에는 날짜가 있는데요,
예시로, Mortgage Contingency 에는 '30일(예시)' 을 입력하는 칸이 있는데,
바이어는 30일 이내로 융자를 받아야 하는 것이지요

경쟁력 있는 오퍼

바이어들 끼리 경쟁이 심한 마켓 상황을 "셀러 마켓" 이라고 하는데요,
이런 경우 바이어들이 돋보이기 위해서 아래 방법들을 사용하기도 합니다
1) 가격이 많이 높여서 오퍼 넣기
2) Contingency 기간을 짧게 해서 오퍼 넣기
3) Contingency 없이 오퍼 넣기
4) All cash 오퍼
가격을 높이는 것만이 아닌,
만일의 경우 계약금을 잃을 각오까지 하고 오퍼를 넣는 것이지요

지역에 따라, 시기에 따라 다르니,
에이전트와 충분히 대화/상의가 필요한 부분입니다