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(2) 현금이 얼마나 필요할까? 다운페이와 클로징 피 | 미국 부동산 주택 구매 가이드
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(2) 현금이 얼마나 필요할까? 다운페이와 클로징 피 | 미국 부동산 주택 구매 가이드
  • 딴지 USA
  • 승인 2023.02.08 12:36
  • 댓글 0
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딴지부동산 가이드 바이어 편 - 1. 가용자금 확인
'현금이 얼마나 필요할까? 다운페이와 클로징 피'

 

안녕하세요, 딴지부동산 (DNZ Real Estate) 입니다.

부동산 공부의 첫 발을 띠신,

이 가이드를 읽고 계신 당신..

 

지난 글, 

(1) 가용자금과 융자 확인 및 주택 가격대 결정하기 | 미국 부동산 주택 구매 가이드

에서 마지막에 언급했던,

다운페이에 대해서 알아보겠습니다!

 

다운페이란, 다운 페이먼트(Down Payment)의 줄임말 인데요,

주택 가격이 100만 불인데, 융자를 80만 불 받았다면, 다운페이는 20만불이 되는 것입니다.

100 - 80 = 20!

잠깐! 그럼 다운페이는 얼마나 해야하나요?

결론부터 말씀드리면, 프로그램에 따라서 0%, 3%, 3.5%, 20% 등 다양하지만,

일반적으로는 5% ~ 30% 를 다운페이를 합니다.

 

지난 가이드에서도 다루었듯이,
"융자가 나오냐" 보다 "페이먼트를 실제 감당할 수 있냐" 가 훨씬 중요하고,

"왠만해서는 융자는 다 나온다" 라고 생각하는게 더 맞습니다.

 

그렇다면, 다운페이를 적게하고 많이하고는,

실제적으로 어떤 차이가 있을까요?

가장 먼저, 다운페이의 비중에 따라 페이먼트가 달라집니다.

예시로 이자율을 6%, 세금 연 1.2%, 보험등을 고려해서

100만불 짜리 집의 페이먼트를 계산해보면

40%(400K) 다운, 60% 융자 받았을 때: 월 페이먼트: $4,737.30

20%(200K) 다운, 80% 융자 받았을 때: 월 페이먼트: $5,936.40

10%(100K) 다운, 90% 융자 받았을 때: 월 페이먼트: $6,535.95 + $1,125.00 (PMI)

 

이자율이 6% 정도일 때, 20만불 상당의 다운페이 차이는,

월 페이먼트가 $1,000 불 이상 차이가 나는군요

 

더 흥미로운 점은, 10% 다운 시,

PMI 라는 추가 월 페이먼트가 더 붙는 것을 볼 수 있는데요

 

융자의 종류 (Conventional / FHA / VA / etc) 에 따라 다르긴 하지만 (추후 다룰 예정)

다운페이가 20% 미만인 경우, 모기지 인슈런스 (Mortgage Insurance)가 매달 내는 페이먼트에 추가됩니다.

 

Mortgage Insurace 에 대해 간단히 짚고 넘어가자면,

'나' 를 보호해 줄 보험이 아니라, 나에게 돈을 빌려주는 '은행' 을 보호해 줄 보험인데요.

다운페이먼트를 적게하는 바이어는 페이먼트를 못 내게 될 가능성도 높으니,

디폴트 (내가 페이먼트를 못 내게 된 경우) 가 났을 때,

돈을 빌려준 은행을 보호해줄 보험의 프리미엄을 내라는 것이죠!

 

참.. 너무하지 않나요? 이자 장사로 돈은 벌면서 리스크도 지지 않겠다니..

PMI 는 최대한 피하도록 해야겠습니다.

물론, 월 수입은 충분히 높지만, 모아 놓은 다운페이가 없을 때는 PMI를 내면서 융자를 받기도 합니다.

또한, PMI 를 내면서까지 다운페이를 최대한 낮추는 전략을 세워야할 때도 있지만,

일반적인 경우는 대부분 PMI 를 내는 것을 피하는 것이 좋겠습니다.

(적은 다운페이로 PMI 를 내다가도, 페이먼트를 하다보면 모기지 비율이 80% 미만으로 내려가는데,

이 때 PMI 를 빼달라고 할 수 있습니다. 78% 미만으로 내려갈 경우 은행은 자동으로 뺴주어야 합니다)

 

한가지 더!

"다운페이를 많이 해야 셀러가 더 좋아하니까, 제출된 오퍼 중에서 채택될 가능성이 높다"

라고 알고계신 분들이 많은데요!

맞는 말이기도 하고, 틀린 말이기도 합니다.

 

융자를 받는 과정에서 생길 수 있는 잡음을 걱정하기 싫고,

하루빨리 판매를 마치기를 원하는 셀러(판매자) 라면,

올캐쉬 오퍼(All Cash Offer) 를 선호할 것입니다,

하지만,

대부분의 셀러들은 충분한 시간을 들여 좋은 가격에 집을 팔기를 원하는데요.

 

먼저 올 캐쉬 바이어 (All Cash Buyer) 의 입장을 생각해보겠습니다.

올 캐쉬 바이어는 주로 주택의 적정가보다 낮게 오퍼를 넣는 경향이 있습니다.

"내가 올 캐쉬로 집을 사는데 남들보다 더 비싸게 내고 살 수는 없지" 라는 생각에,

비교적으로 낮은 금액으로 오퍼를 넣게 됩니다.

셀러가 마음이 급하지 않고,

바이어는 다운페이의 비중 외에 다른 부분 (크레딧, 안정적인 직업 등등) 에서 밀리지 않는다면,

셀러는 100만불 캐쉬 오퍼를 선택할까요, 105만불 (20% 다운, 80% 융자) 오퍼를 선택할까요?

에스크로 기간만 조금 길어지고, 돈을 한꺼번에 받는 것은 셀러 입장에서는 똑같으니,

5만불 손해를 보면서, 굳이 융자가 낀 오퍼를 거절할 이유는 없습니다

 

 

 

다운페이를 준비하는 팁과, 클로징 피 (Closing Fee)

 

다운페이를 모으는 방법

1. My Savings

2. Gift

가족, 친척, 또는 친구로부터 보조 받은 돈을 뜻하는데요, 이 돈이 Down Payment 로 사용될 수 있다고 인정 받으려면,

선물은 준 사람이, "이 돈은 빌려준 것이 아니라, 갚을 필요가 없는 선물입니다" 라는 내용의 편지를 써주어야 합니다.

3. Sell Investment

주식, 암호화폐 등등을 팔아 다운페이를 준비할 수 있습니다.

4. Down Payment Assistance Program

HUD, FHA 등에서 처음 집을 구매하는 사람들을 위해 다운페이먼트를 보조해주는 프로그램을 제공한다는 얘기를 들어본 적이 있으실 텐데요, 해당 프로그램이 요구하는 조건을 따져보면 (시골 지역, 주로 선호되지 않는 지역 등) 현실적으로는 혜택을 받기가 어렵습니다.

 

한가지 잊지 말아야 할, 많은 바이어 분들 께서 이 실수로 에스크로가 깨지는 경우가 있는데요.

바로 "Seasoned Fund" 입니다.

돈을 빌려주는 은행에게
'이 돈은 정말로 다운페이로 쓰려고 모아놓은 돈이야' 라고 증명을 해야하는데요,

주택 구매에 사용될 다운페이와 클로징 피 금액이, 최소한 두 달 이상 은행 잔고에 있었어야 한다는 뜻입니다.

"Seasoned".. 잘 익은 돈이어야 한다는 것이지요.. ^^

은행마다 다르긴 하지만, 다운페이 금액과 클로징 피 외에도,

2~6개월치 정도의 생활비 만큼의 Reserve 도 추가로 있기를 요구하기도 합니다.

 

마지막으로,

클로징 피(Closing Fee) 에는 무엇이 있고, 얼마정도 예상해야 할까요?

 

클로징 피에는 아래의 항목들이 포함됩니다.

타이틀 보험, 감정 비용, 모기지 오리지네이션 비용, 에스크로 비용, 인스펙션 비용, 측량 비용, 재산세, 등기 비용...

각 항목들은 다음 가이드에서 각각의 토픽들을 다룰 때 더욱 자세하게 배워보도록 할게요!

 

일단 지금은, 전체적으로,

집 가격의 1.5% ~ 2.5% 가 Closing Fee 로 들어가게 된다는 것만 짚고 넘어가겠습니다~!

수고 많으셨습니다!!

 

다음에는 인컴, 크레딧 스코어, 그리고 모기지(융자) 에 대해서 공부해보도록 해요!!

다음 글: 아래 링크 클릭!

(3) 융자 금액을 정하는 나의 인컴과 크레딧 스코어 | 미국 부동산 주택 구매 가이드

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(1) 가용자금과 융자 확인 및 주택 가격대 결정하기 | 미국 부동산 주택 구매 가이드

 



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