아무리 설명해도 못 알아듣는 사람들은 어쩔 수 없다. 학교 다닐 때, 반마다 그런 애들 한두 명은 언제나 있었다. 그런 애들은 그냥 내버려 두자. 어쩔 수 없다. 그러나 반의 평균성적을 올리려면 이 정도는 알아야 한다.

 진실을 말하자.

아래 네 가지 질문이 이재명의 책임에 속하는 영역이다. 이 영역을 벗어난 이슈는 이재명과 관련이 없는 문제인데, 자꾸 화천대유AMC를 문제 삼고 있고 이것이 마치 이재명과 관련이 있는 것처럼 떠들고 있다. 죄다 가짜뉴스다. 검찰이 퍼뜨린 조국의 사모펀드 관련설이 죄다 가짜뉴스였던 것처럼.

①

성남시의 공영개발(민관협력개발)은 과연 타당했는가? 또는 왜 100% 공공개발을 못했는가?

⚌ 〈대장동 개발사업〉이란 무엇인가?

성남시 분당구 대장동 택지개발사업과 성남시 수성구 신흥동 옛 시가지(원도심의 제1공단)에 공원을 조성하는 개발사업 등 두 개의 사업을 동시에 추진하는 프로젝트로서 서로 다른 두 개의 지역을 결합하여 개발하는 1조5천억원 규모의 사업이다.

⚌ 어떻게 민간개발도 아니고 공공개발도 아닌 민관협력프로젝트가 되었는가?

당초에는 공공개발로 LH에서 개발하기로 되었으나 이명박이 민간개발로 하도록 지시한데다 개발로 막대한 이익을 차지하려는 신영수 의원 등 국힘당 세력이 뇌물과 로비를 동원하여 결국은 민간개발로 바뀌었다. 이렇게 되면 천문학적인 이익이 몇몇 민간개발사업자에게 돌아가는데, 이 과정에서 정치인들과 결탁한 민간업자들이 이 사업에서 대박이 터지게 된다.

우리나라의 신흥부자들의 대부분은 이렇게 해서 부자가 되었다. 박정희 시대 이후 지금까지 부정부패의 뿌리는 이런 토건업자들, 정치권력, 검찰과 사법권력에다 조중동을 포함한 언론권력 등의 합작품이었다. 이것을 부정부패의 카르텔이라고 부른다.

그런데 성남에서 시민운동을 하면서 부정부패의 카르텔과 싸웠던 이재명이 드디어 시장에 당선 된 것이다. 시장에 당선되자마자 〈대장동 개발사업〉을 공공개발로 되돌려 놓았다. 그 과정에서 수많은 공격과 회유를 받았다. 성남시가 1조 수천억원의 지방채를 발행하려고 해도 중앙정부(이명박, 박근혜)와 경기도의 광역정부(남경필) 등이 나서서 공공개발을 못하도록 방해했다.

이 모든 방해공작을 뚫고 〈대장동 개발사업〉을 추진할 수 있는 방법으로 생각한 것이 민관협력개발방식, 즉 공영개발이었다.

②

성남시의 사업자SPC 선정이 공정했는가?

⚌ 프로젝트금융투자회사와 자산관리회사에 대하여

1조원이 넘는 대형 개발사업은 당연히 프로젝트금융투자회사를 별도로 신설해야 한다. 이 회사를 project financing vehichle(PFV)이라고 부른다. 또는 특수목적법인special purpose company(SPC)으로 부르기도 하며 일종의 페이퍼 컴퍼니paper company다. 여기에는 직원들을 둘 수가 없고 주식회사에서 말하는 주주총회와 같은 역할을 하는 기구라고 할 수 있다.

일반적으로는 어느 한 금융회사가 다 감당할 수 없기 때문에 리스크를 분산하기 위해 여러 금융회사들이 컨소시엄을 구성해서 입찰에 참여한다. 여기에는 하나은행 컨소시엄, 산업은행 컨소시엄, 메리츠증권 컨소시엄이 참여했다.

이 셋 중에서 자산관리회사 asset management company(AMC)가 “성남의뜰”이라는 SPC에 포함된 하나은행 컨소시엄이 성남시에 가장 유리한 조건을 제시했기 때문에 선정되었다. 여기에서 탈락된 두 컨소시엄은 일체 이의를 제기하지 않았다. 선정과정과 그 결과에 갈등이나 시비가 없었다는 것은 SPC와 AMC선정이 공정했다는 것을 의미한다.

⚌ PFV(또는 SPC)의 주주구성은 어떻게 되는가?

⚊ 1종 우선주

● 성남도시개발공사 50%+1주

⚊ 2종 우선주 민간사업자

● 하나은행 14%

● 국민은행 8%

● 기업은행 8%

● 동양생명 8%

● 하나자산신탁 5%

⚊ 보통주

● 화천대유자산관리 1%-1주

● SK증권 6%

여기서 우리가 알아야 할 것은, 1종 우선주의 경우, 성남시(성남도시개발공사)는 어떤 경우에도 5,503억원을 확정수익으로 확보한다는 점이다. 이것을 구체적인 금액으로 분석해보자.

첫째, 당초는 부동산시장이 좋지 않았기 때문에 1조5천원 정도를 투자해서 1,800억원(12%)의 사업이익이 날 것으로 예상했다. 이 사업에서 성남시는 시행사(화천대유)로부터 4,600억원 이상을 반드시 환수할 수 있도록 했다. 신흥동 옛도심의 공원개발(대략 2,700억원 예상)과 공공임대주택개발(대략1,800억원 예상) 등을 포함한 것이었다. 사후적으로 정산된 금액은 신흥동 옛도심의 공원개발비용은 2,761억원이 됐고, 공공임대주택개발은 1,822억원이 되어 실제로는 4,583억원이 되었다.

둘째, 2017년도에 들어서면서 부동산가격이 폭등하는 상황에서, 시행사의 이익이 과도해지는 것을 알게 된 이재명은 애초에 계약이 없었지만 성남시의 인허가권을 활용하여 추가공사를 하도록 압력을 넣어 920억원 상당하는 사업지 인근의 터널 공사를 하도록 했다.

셋째, 이렇게 해서 성남시는 당초 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 5,503억원을 이익을 환수하게 되었다.

넷째, 여기까지가 성남시와 이재명이 책임지는 것이고, 나머지에 대해서는 이재명과 아무런 관련이 없다는 사실을 명심해야 한다. 이재명이 아니었으면 5,503억원이라는 막대한 이익을 온전히 민간사업자들이 가져갔을 것이다.

⚌ 여기서 김경률 회계사처럼 헷갈리는 사람이 있다

김경률은 5,503억원의 개발이익 환수는 과장된 것이라고 주장한다. 이재명이 속임수를 쓰는 것이란다. 부동산개발공사를 할 때는 당연히 기부채납을 하는 것인데, 그것을 마치 환수한 수익으로 계산하는 것이라서 과대포장한 것이라고 비난했다.

김경률은 정경심 교수가 사모펀드에 투자했을 때도 며칠 밤을 새워 계산해보니까, 조국이 거대한 흑막으로 사기를 친 것이라고 입에 거품을 물었다. 사모펀드는 조국네 가족이 오히려 사기를 당한 사건이었다.

김경률의 거대한 헛소리는 이번이 두 번째다. 회계사로서의 직업적 능력이 없어 보인다. 무식하고 무능하다. 부동산개발사업에서 결합개발과 기부채납의 차이를 이해하지 못하기 때문이다. 앞으로 이런 사람은 조심해야 한다.

③

성남시가 공익으로 환수한 5,503억원은 적정한 수준인가?

⚌ 당시 부동산 경기가 최악인 상태였다는 사실을 감안해야 한다.

2014~2016년 사이에는 부동산경기가 형편없던 시기였다. 이재명의 〈대장동 개발사업〉을 이해하려면 〈용산국제업무단지 개발사업〉을 알아야 한다. 2007년 당시 건설교통부가 공식적으로 개발계획을 발표했다. 111층짜리 빌딩을 세우는 등 2017년까지 국제업무의 허브가 되도록 하겠다는 비전이었다. 단일 사업비로는 단군 이래 최대라 할 수 있는 31조원이었다. 드림허브라는 SPC와 삼성물산을 주간사로 선정했다. 그러나 중앙정부와 서울시가 강력하게 추진하던 이 개발사업은 코레일의 용산정비창 개발부지만 싹 밀어버린 채 비극적으로 끝났다.

가장 큰 원인은 2008년 세계적인 금융위기 때문이었다. 세계적으로 부동산가격이 폭락했다. 시행사가 바뀌는 등의 우여곡절을 거쳐 2013년3월 최종부도가 났다. 계획발표 6년만이었다. 그동안 들어간 비용, 즉 회수할 수 없는 매몰비용만 1조원이나 됐다. 당연히 누구 책임이냐의 소송전이 벌어졌다. 결국 코레일이 승소했으나 막대한 손실과 상처만 남았다. 용산철도정비창부지는 지금 잡초만 무성하다.

이재명은 이런 상황에서 〈대장동 개발사업〉을 실행에 옮겨야 했다. 혹시 실패하는 경우라도 최소한의 이익을 보장할 수 있도록 했다. 더구나 계약서에 어떠한 경우에도 민간업자들이 성남시를 상대로 소송을 제기하지 못하도록 하는 조항까지 넣었다. 이중삼중의 장치를 만들어 성남시를 보호하고 모든 위험(risk)은 민간사업자들이 감당하도록 만들었다.

⚌ 이재명을 칭찬해야 하는 이유

이 〈대장동 개발사업〉은 이재명이 아니었으면 할 수 없는 사업이었다. 공익을 위해 새로운 사업모델을 발굴한 창의성이 돋보이는 사업이었다. 크게 칭찬해야 한다.

④

민간사업자로서 보통주를 가지고 있는 화천대유AMC 및 그 자회사들에게 돌아간 배당금 4,040억원은 적정한가?

⚌ 민간사업자의 이익규모가 큰 이유

당초의 예상은 총투자금액 1조5천억원의 12% 수준인 1,800억원 정도가 민간사업자들에게 돌아갈 이익으로 예상했었다. 그러나 예상보다 많은 이익을 얻게 된 것은 순전히 부동산 가격이 치솟았기 때문이다. 그것 이외에 다른 요인은 없다.

⚌ 그렇더라도 성남시의 이익환수가 훨씬 더 크다

SPC의 주주구성을 보면 성남시와 민간사업자가 각각 5:5였다. 그렇지만 성남시는 5,503억원(57.7%)의 배당을 받았고, 민간사업자에 돌아간 배당은 4,040억원(42.3%)라는 점을 볼 때, 이 사업은 매우 성공적이었다고 볼 수 있다.

⚌ 민간사업자들 간의 자금흐름에 대하여

민간사업자 간의 자금흐름에서 어떤 내막이 있었는지는 이재명과는 전혀 관련이 없는 사안이다. 그 흐름을 추적해서 불법이 있다면 수사를 통해 밝히면 된다. 다시 말하거니와 이재명과는 아무런 관련이 없다.

■ 결론을 말해야겠다.

⚌ 나쁜 인간들: 변호사나 회계사들이 사건의 내용을 제대로 파악하지도 못한 채 헛소리하는 인간들.

⚌ 더 나쁜 인간들: 곽상도, 원유철 등 이 사건에 연루된 채 찍소리도 못하고 있는 인간들과 국힘당에서 정치공세하는 인간들과 이 사건의 실체와 상관없이 토건세력에 부화뇌동하는 조중동을 포함한 언론사종업원들.

⚌ 아주 나쁜 인간들: 이낙연, 김종민, 설훈 등 민주당 내에서 이 사건을 가지고 내부 총질하는 인간들.

 

 

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