주택 매매 시작

1. 집을 팔고 싶은 Seller 의 90 퍼센트는 부동산 에이전트에게 독점 판매권 (Exclusive Right to Sell) 을 주며 시작한다. Seller 가 직접 집을 파는 경우는 전체 주택 매매의 5% ~ 10%에 그치고, 렌트나 리즈가 아닌 매매의 경우 부동산 에이전트의 도움이 꼭 필요하다.

 

2. 독점 판매권을 받는 에이전트는 "Listing Agent" 라고 불린다. 이를 에이전트가 "리스팅을 받았다" 라고 표현하며, 리스팅을 받은 에이전트는 마케팅을 시작하게 되어있다.

 

3. Seller 와 Listing Agent 의 계약은 리스팅 계약서, "Residential Listing Agreement-Exclusive Authorization and Right to Sell) 사용하여 이루어진다. 리스팅 계약서는 다음으로 이루어져 있다.

• 리스팅 기간 (Listing Period): Listing Agent 가 독점 판매권을 가지는 기간이며, 3개월 ~ 1년 정도 이다.
• 리스팅 가격 (Listing Price): 시중에 내놓아질 집의 가격이다. 주로 정확한 가격 (40만) 을 제시하지만, 가격대 (38~42만) 를 제시하기도 한다.
• 리스팅 수수료 (Listing Commission): Listing Agent 가 주택을 살 Buyer 를 데려오면 주는 수수료이다. 집이 성공적으로 팔렸을 때 주는 수수료이다. 주택 부동산의 수수료는 보통 6% 이지만, 집 값이 비싼 남가주의 경우 5%~6% 사이이다. 부동산 수수료는 변경이 있을 수 있는 흥정 가능 목록이나, 4% 이하로 떨어지는 경우는 많지 않다.

 

 

주택 마케팅 & MLS (Multiple Listing Service)

1. 독점 판매권을 받은 LIsting Agent 가 마케팅을 시작한다.

• MLS (Multiple Listing Service)
• Company Website
• Personal Website
• Newspaper
• Open-house

 

2. MLS 란, 모든 부동산 에이전트가 볼 수 있는, 거의 모든 부동산 매물이 올라와 있는 사이트다. 부동산 에이전트 들은 부동산 매물에 관련한 거이 모든 정보를 공유한다고 봐도 무방하다. MLS 사이트를 유심히 지켜보는 것은 에이전트의 중요한 업무 중 하나이므로, 주택을 찾을 때는 에이전트의 도움을 받는 것이 현명하다.

 

주택 찾기

1. Buyer 가 스스로 집을 찾는 경우. 신문, 잡지, Zillow, 인터넷, 동네 Open House 등을 통하여 찾을 수 있다. 하지만, 결국은 부동산 에이전트의 도움을 받게된다. 관례적으로 Buyer 는 에이전트에게 수수료도 지불하지 않는다.

2. 일반적으로, 집을 방문하여 보는 것도, 에이전트가 Buyer 를 데리고 다니면서 보여주도록 되어있다.

3. 원할한 거래 성사를 위해서는 경험이 있는 에이전트의 도움이 반드시 필요하다.

 

계약 성사 과정 (Offer & Counter-offer)

1. Buyer 가 마음에 드는 집을 찾았다면, Selling Agent 와 함께 "오퍼" 를 작성한다. "오퍼 (offer)" 란, 집을 구매하는 초기 단계의 계약서이다.

 

2. 주택 매매의 경험이 많고, 부동산 매매 절차에 대한 지식이 있는 Buyer 의 경우, Selling Agent 를 통하지 않고 직접 Listing Agent 와 집을 본 후 오퍼를 작성하기도 한다. 이 경우, Listing Agent 가 바이어와 셀러 둘을 동시에 대변하므로, Dual Agency 라고 부른다. 하지만, 부동산 관련 지식이 없는 경우, Buyer 에게 불리한 조건으로 거래가 진행될 가능성이 있다.

 

3. 오퍼는 RPA-CA (Residential Purchase Agreement) 라는 8장 짜리 서류를 사용하여 이루어진다. C.A.R (California Association of Realtor) 에서 만든 서류다. 새 집의 경우, 각 집을 건축한 개발업체가 따로 준비한 계약서를 사용하지만, 서류의 기본 형식은 같다. 아래는 복잡하게 보일 수 있는 RPA-CA 서류를 구성하는 내용 중 중요한 부분을 정리한 리스트다.

• 누가 어느 집을 얼마에 사는가
• 에스크로 기간 (Escrow Period). 에스크로가 종료되기 까지 걸리는 시간이다. Buyer 가 Seller 에게 요구하는 기간이다.
• 계약금 (Initial Deposit). 계약금은 Escrow Account (제 3자의 Account) 에 보관되고, 계약이 성사된다면, 주택 구매 비용으로 사용된다. Buyer 가 계약을 위반할 경우 돌려받지 못할 수 있다.
• 융자 조건 (Financial Terms). 관례적으로, Buyer 가 어떤 조건으로 융자를 하는지 Seller 에게 알려야 한다. 
• 계약 성사 조건 (Contingency). Buyer 가 정당하게 계약을 취소할 수 있는 조건들이다. 
  • 예시) Inspection Contingency 20 days = 20 안에 짐 상태를 점검하여 문제를 발견할 경우, Buyer 는 정당하게 계약을 파기할 수 있다. Contingency 의 종류에는 융자, 감정, 인스페션 Contingency 등이 있다.
• 매매 비용 부담 (Closing Cost Allocation). 주택 매매가 진행될 때 발생하는 비용을 Buyer 또는 Seller 중 누가 부담할지를 결정하는 부분이다. 관례적으로 Seller 가 왠만한 비용을 부담한다.
• 3자 기관 정하기 (Escrow 회사 & Title 회사). 주택 매매시 에스크로(Escrow) 회사와 소유권 보험(Title) 회사는 굉장히 중요한 역할을 맡는다. 어떤 회사에게 일을 맡길지 정하는 부분이다. 일반적으로 Seller 에게 선택권이 있다.

 

4. 위의 정보들로 완성된 오퍼 (RPA-CA) 를 Selling Agent 가 Listing Agent 에게 전달한다. 오퍼를 전달받은 Listing Agent 는, Seller 와 상의하여 구매 가격등 변경된 내용의 오퍼, 즉 카운터 오퍼 (Counter Offer) 를 Buyer 에게 보낸다. 일반적으로, 계약의 성립 (Accenptance of Offer) 되기 까지 한 두번의 카운터 오퍼가 있다.

 

5. 계약 서류가 에스크로 회사에 전달되면, 에스크로 업무가 시작된다. Buyer 는, 3 일 내로 에스크로 회사에 계약금 (Initial Deposit) 을 전달해야 한다. 에스크로 회사는 수일 내로 Escrow Instruction 을 만들어 Buyer 와 Seller 로 부터 싸인을 받는다.

 

6. 이런 모든 과정은 Buyer 와 Seller 사이에서 일하는 Selling Agent 와 Listing Agent 를 통해서 일어나므로, 계약 시작점부터 종료 때 까지 Buyer 와 Seller 의 접촉이 전혀 없는 경우가 많다.