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부동산 Talk
한국 부동산 증여/매매 제가 아는만큼만 공유할게요. 2탄
 회원_117609
 2021-02-23 02:08:03  |   조회: 81
첨부파일 : -
 
증여세/취득세/부담부증여 양도세
 
 

1탄을 반드시 읽고 이 글을 읽으세요.

이 글은 2탄입니다
개념이 이해가 되셔야 다음이 이해가 됩니다
 
한국부동산법 공부하다가 머리 쥐나겠어요. 미국에 비해 너무 복잡하네요
 
1탄은 증여세에 관해서 설명했습니다
소유권이전 등기가 끝난후, 자.. 부동산으로 뭔가를 하면 세금이 줄줄이 기다리고 있습니다
 
증여시 가장 큰 세금은 증여세!입니다
세무사를 고용하여 의뢰하지 않는 이상... 자동으로 신고되고 그런거 없습니다
본인이 알아서. 신고/납부하셔야해요.
제시간에 안내면 벌금+가산금은 기본이죠
과소신고도 벌금대상이구요..
 
증여세를 신고하셔야 하는데,
신고기한은 등기일이 끼어있는 달 말일까지 +3개월입니다
이게 뭔 말이냐면...

3월 1일에 등기를 했다 칩시다

등기한 달이 속해 있는 3월은 공짜로 얻고, 그 다음 3개월인 4,5,6월 30일까지만 신고/납입하시면 됩니다

 

 

다른 예로, 3월 31일에 등기를 했다 칩시다. 그래도 신고/납입 기한은 6월 30일입니다. 3월 말에 등기하셨으니 그 달 챈스?는 잃었어요

 

만약 돈마련에 시간이 좀 걸리신다면 월초에 등기하시면 좀더 시간을 벌 수 있습니다

 

 

만약 수증자 (재산받는사람)이 금전상황이 안되어 돈을 모을? 시간이 더 필요하다면, 분납이 가능합니다. 

절반은 납입기한에 내고 나머지 절반은 납입기한 후 2개월내에 내면 됩니다. 이것은 신고시 미리 신청해야합니다

 

또한.. 정말 돈이 지금은 없는데 증여를 해야만 하는 상황이라면, 

증여세를 6번에 걸쳐서 5년동안 내실수 있습니다. 

이것을 "연부연납"이라고 합니다. 

신고납부 기간한에 본인이 원하는 금액을 내고, 나머지 5번에 대하여 1년에 얼마씩 내겠다는 신청서를 세무서장에게 내고 허가를 받으면 오랜기간에 걸쳐 낼수 있습니다. 당근 이자 붙습니다 + 분납하시는 총액의 120%에 해당하는 담보도 제공해야합니다

다음. 부동산 증여시 증여가액을 어떻게 산정하느냐?

1등 실거래가 (지난 6개월 + 앞으로 3개월동안의 거래를 봄 )

2등 감정평가

3등 유사거래가

4등 공시지가

이 순서대로 증여가액을 산정합니다

 

예를 들어 내가 증여한 아파트가 있다면 같은 동, 같은층, 같은 평수에 있는 최근에 팔린 아파트 가격이 실거래가가 됩니다

그게 없으면 감정평가사를 고용해서 감정평가한 금액을 증여가액으로 하고.. 건물주들이 많이 씁니다 

그것도 없으면 내집이랑 비슷한 집이 팔린 가격.. 주로 비교할 대상이 힘든 주택들이 이 방법을 많이 쓰고요

4등 공시지가는 법적으론 할수 있지만 저 가격으로 쓰는건 거의 불가능하다합니다. 너무 낮게 책정되어 있어서요 

 

아파트는 실거래가 찾기가 쉽습니다. 워낙 동도 여러개인 단지가 많으니까요

주택/다세대/연립/빌라/건물 이런 곳들이 다른 방법으로의 산정이 필요하니 이건 각자 세무사님과 상담하셔야할듯 합니다 

부동산 증여가액을 어떻게 산정하느냐에 따라 세금이 엄청난 차이가 납니다.

 

자 이제, 증여에서 가장 비싼, 증여세를 마무리하셨으면 

다음엔 취득세를 내셔야해요. 

수증자가 내는거에요. 새집주인

 

취득세는 아주 간단합니다. 1가구 1주택자라면 대략 4%입니다. 

집2개 이상이신 분들은 각자 몇%인지 찾으세요. 그리고 이것또한 조정지역이니.. 그런것에 따라 다 다릅니다 

분양권이니 입주권이니 그런 재산종류에 따라서 다르고요. 

 

 

취득세는 그냥 법무사에 맡기세요. 

어차피 소유권이전등기하실려면 법무사에 맡기잖아요? 

그때  취득세도 같이 법무사에서 처리해줍니다

머리아프게 혼자 하지 마시고, 그냥 맡기세요. 그냥 그 시간에 돈버세요 T_T

법무사에서 달라는 서류 다 갖다주면 알아서 합니다 

법무사 선정은 매매라면, 한국의 근처 부동산연락하셔서 소개 받아서 하시구요..

 

저같이 증여하는데 외국거주중이시라면, 비거주자 경험 많은 법무사에게 하세요

몇주동안 법무사 찾는데 시간 많이 썼습니다. 해보지도 않은 외국인 소유권등기를..

필요한 서류만 주루루 나열해주고, 뭘 어떻게 작성해야되는지도 모르더군요

물론 뭐 한국인만 해보신 법무사사무실이 더 많으니 어쩔수 없지만

경험없는 사무실이랑 하면 배가 산으로 갑니다

 

다음. 마지막 세금 양도세입니다. 지금 얘기하는 것은 "부담부증여"에 의한 양도세 입니다

부담부증여하지 않고 순수 증여하신 분들은 이 세금은 안내도 됩니다 

 

순수증여 : 재산가액 전체증여 - -- --> 증여세 + 취득세 냄

부담부증여 : 채무를 수증자에게 전가하면서, 재산가액에서 채무액을 뺀 만큼의 금액에 대한 증여세가 붙음. 증여세+취득세+양도세

 

 

양도세는 60일에 내야하고요. 제가 증여자이므로 제가 내야합니다. 이게 유일하게 증여자가 내는 세금입니다

부담부증여를 하지 않으셨다면 증여자는 낼 세금이 없습니다

 

한국은 전부 수증자 (재산 받은사람)이 세금을 냅니다

미국은 증여자가 세금을 냅니다

 

단, 부담부증여는 부동산의 채무를 수증자에게 넘기는 것이므로

증여자가 채무로부터 자유로워졌다!!고 하여 내는 세금이랍니다.

양도세의 계산은 일반 양도세와 비슷한데, 이건 나중에 다룰게요. 복잡해서요

 

 

허허,.,

제가 정치에 1도 관심없는 사람인데요

이번 한국 세금 알아가다 보니 우리나라 못됐어요...

부모가 열심히 세금내고 번돈, 자식에게 주려면 또 세금을 이렇게 엄청나게 내야하네요...

그리구 증여세 세금공제가... 10년에 고작, 5천만원, 천만원이 뭡니까.....

세금 다 떼먹겠다는 정부......................

 

반면 미국은 증여/상석 10밀리언인가 넘어야 세금 냅니다. 거의 세금 없는거죠.

 

마지막으로 미국인이 한국의 재산을 증여받으신후 미국으로 가져오고 싶으시다면, 

한국에 세금 내시고 나서, 세무소에서, 이런재산에 대하여 세금냈다~~~는 세무청장의 레터를 받아 은행에 제출하시면 돈이 얼마가 됐든 해외반출 가능합니다. 

이때 본인 통장이 있어야겠죠. 

통장에 만불이상 들어오면 당해년도 세금 보고하실때 IRS신고도 하셔야 됩니당....

 

1탄보다 더 길어졌네용.... 

3탄은 또 나중에....

 

 
2021-02-23 02:08:03
97.93.156.118

회원_152594 2021-02-23 02:08:08
글 너무 잘보고 있어요. 3탄도 기대할게요.

예전에 한국이 미국에 비해서 부동산 세금이 싸다는 말을 많이 들었는데
요즘에는 정말 그런가 싶어요.
보유세는 확실히 싼 거 같아요. 그런데 취득세, 양도세 혹은 증여세를 다 합치면
경우에 따라서 오히려 미국보다 비쌀 수도 있겠다 싶더군요.

회원_772549 2021-02-23 02:08:11
우리나라는 부동산관련 정책이나 세금이 너무 복잡해져서 모든 국민을 세무사만들게 생겼어용ㅜㅜ 심지어 세무사들도 2주택 이상될때는 증여 양도세 계산이 너무 복잡해서 꺼린다는

회원_437933 2021-02-23 02:08:20
정보 주셔서 감사합니다~~
저도 지금 한국에서 부동산 처리를 해야하는데 법무사님 소개 부탁드려도 될까요?

회원_477534 2021-02-23 02:08:24
정보 감사합니다.
저는 반대의 경우인데 한국에 거주하는 형제 아파트를 저의 명의로 할 예정인데 이런 정보는 네이버에 있나요?
아님 세무사분께 상담을 하셨나요?
너무 감사하고 도움 많이 되네요.
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