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부동산 Talk
Like-kind (1031) exchange
 회원_722086
 2020-11-28 04:46:48  |   조회: 185
첨부파일 : -

열심히 구글에사 리서치 하고 있는데 이런 케이스는 못 찾겠습니다.

 

아버님이 혼자 되시고 사시던 집 페이먼 감당이 안되서 지금은 가족과 살며 사시던 집 렌트를(8년) 주고 있는 상황인데요. 

이제는 그 집을 팔아서 혼자 사실 작은 콘도를 사시려고 합니다.

 

첫집은  렌틀을 오래 해서 인베스트먼트가 되어서 프로핏의 텍스 20% 내야 하는데 그거 팔고 거주할 목적으로 작은 집을 살 경우 1031 조항 캐피탈 게인을 이용 있을련지요?

 

혹시 2번째 집을 사서 주거의 목적으로 쓰게 되면 팔때 25k의 exemption을 적용 시킬수 있나요?

 

예를 들면 첫집을 500k profit이 ( 모기지 빼고) 남았고 400k의 새로운 콘도를 구입후 4년 정도 살다 500k 팔게 될경우 primary residential property가 적용돼서 250k의 텍스공제 금액 보다 작으므로 100k에 대한 텍스는 공제 되는 건가요?

 

 

미리 감사 합니다.

2020-11-28 04:46:48
97.93.156.118

회원_516010 2020-11-28 04:46:55
없습니다
1031 인베스트먼트에만 적용되는거라고...
투자용과 거주용을 왔다갔다 하면서 맘대로 할 수 있는 법은 없습니다
8년 렌트 준 집을 팔면 렌트기간과 거주 기간을 프로레잇 해서 세금계산되는 걸로 알고요
그 후에 새로 집을 사서 살면 그건 온전히 거주용으로 세제혜택이 가능하겠죠

회원_146734 2020-11-28 04:46:59
1031을 세금 혜택의 방법으로 알고 있는거 같은데 이건 투자를 위한 한 방법으로 무조건 투자용으로 즉 렌트를 주고있는 집에만 적용할 수 있어요. 그리고 이렇게 해서 사둔 집을 내가 사는 집으로 할 수는 있지만 그것은 적어도 3년 정도 집을 투자용으로 렌트를 준 후에 바꿀 수가 있어요. 이렇게 하면은 세금 혜택만 본다는 IRS 의심을 산다고 회계사무실에서는 섣불리 못 옮기게 해요.

회원_550516 2020-11-28 04:47:10
1031 exchange 를 생각하신다면, 3 - 4 유닛짜리 사셔서 아버님이 한 유닛에 사시는 방법도 있을것 같은데요.
다른 유닛에서 돈 받으시면 아버님은 그냥 공짜로 사실수 있는 경우도 있고요. 아니면 따님도 유닛안에 사시면서.....
트러스트 작성해서 나중에 자녀들에게 유산으로 남겨주시면 세금 절약도 좋고요
방법은 한번 CPA 하고 상의해보세요.

회원_129610 2020-11-28 04:47:15
아버님이 그 집을 사서 처음부터 거주하다가
세를 주신 거면 prorate 조항에서 면제될거에요.
그러니 지금부터 다시 2년간 사시면 싱글기준 25만불까지 면세될거에요.
제가 알기로는 그러니 다시 잘 알아보세요
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