'융자 금액을 정하는 나의 인컴과 크레딧 스코어'
안녕하세요, 딴지부동산 (DNZ Real Estate) 입니다.
오늘은, 수학 공부 시간이랍니다~!
농담이예요.. ^^ 하지만 다소 복잡할 수도 있답니다.
이번 가이드에 나오는 복잡한 계산식과 내용은 가볍게 읽으시고,
미국의 모기지(융자) 시스템이 이렇게 되는거구나 정도만 이해하셔도
주택을 '스마트'하게 구매하시는데는 전~혀 문제가 없으실거예요!
지난 글,
(2) 현금이 얼마나 필요할까? 다운페이와 클로징 피 | 미국 부동산 주택 구매 가이드
에 이어서, 인컴과 크레딧 스코어에 대해 알아보도록 해요!
가장 먼저! 융자에 대해 궁금해 하시는 분들이 가장 많이 하시는 질문을
아~주 간략하게 짚고 넘어가도록 해볼까요?
Q. 은행이 이자율이 싼가요, 브로커가 이자율이 싼가요?
A. 아주 드문 케이스로, 은행의 특별 프로그램이 이자율이 더 싼 경우가 있지만,
왠만해서는 브로커가 더 경쟁적인 이자율을 제공할 수 있습니다.
Q. 세금 보고를 적게 해서, 서류상 인컴이 낮습니다. 필요한만큼 융자를 받을 수 있을까요?
A. 가능하지만 이자율이 높아지게 됩니다.
Q. 크레딧 점수가 낮으면 융자가 안 나오나요?
A. 크레딧 점수가 낮으면 이자율이 올라가게 됩니다. 이자율이 오르면 월 페이먼트가 오르고,
그러면 같은 금액의 융자를 받더라도, 은행에서 요구하는 인컴의 양이 높아지게 됩니다.
하지만 크레딧 점수가 어느정도 낮다고 융자가 안 나오지는 않습니다.
Q. 크레딧 점수를 올리는 방법에는 무엇이 있나요?
A. 이번 가이드에서 같이 알아보도록 하겠습니다 ^^.
이제 모기지론에 대해서 하나씩 차근차근 알아보도록 할께요
융자 상품은 사실 너무 다양하고,
각 은행/브로커마다 요구하는 조건도 다르고, 제공하는 이자율도 조금씩 다르지만,
가장 대표적으로 모기지론은 4가지로 분류할 수 있는데요,
이런게 있구나~ 정도로만 읽고 넘어가면 되겠습니다 ^^
Conventional Loan
주택 구매시 가장 많이 사용되는, 일반 은행 모기지론 인데요,
거주용도의 첫 집 구매시라면, 다운페이를 3%까지 낮게 할 수도 있답니다.
크레딧 점수가 괜찮고, 인컴이 증명이 된다면, 왠만해서는 이 모기지론을 받게 됩니다.
FHA Loan
정부보조 융자로, 거주 목적의 집에만 사용 가능하고, 다운페이를 3.5% 까지 낮게 할 수 있습니다.
크레딧이 아주 낮더라도(580+), 3.5% 다운페이만으로 집을 살 수 있고,
그보다 크레딧이 더 낮아도 (500+), 10% 다운페이로 집을 살 수 있습니다.
하지만! 크레딧이 낮은 사람들을 위해서 만들어진 모기지론이라고 하지만,
FHA 론은 앞에 가이드에서 언급한 모기지 보험 (Mortgage Insurance) 이 다운페이먼트 비중에 '상관 없이' 항상 부과가 됩니다.
페이먼트를 계속 해서 융자 비중은 80% 이하로 낮춰도, 사라지지 않지요!
또 Upfront 로 내는 보험비도 따로 있어서 클로징 피도 더 비싸지고, 페이먼트도 많이 비싸지지만,
간혹가다 FHA 론이 유리할 경우들도 있기에 무조건 배제할 수는 없는 모기지론입니다.
VA Loan
미군과 그 가족들을 위한 모기지론 인데요,
다운페이먼트를 하나도 하지 않고 집을 살 수 있다는 특징이 있답니다.
이자율도 위의 두 모기지론보다 좋은 편이고, 여러번 사용할수도 있는 굉장히 좋은 론입니다.
USDA Loan
도시 외곽지역 발전을 위해, 중/저소득층을 위한 모기지론이고,
VA 론처럼 다운페이먼트를 하나도 하지 않고 집을 살 수 있답니다.
너무 재미 없는 내용에 혹시라도 뒤로가기를 누르실까봐 넣은 강아지 짤..
그냥 이렇게 분류되는구나 정도만 하시고 넘어가면 된답니다~
그럼 이제 가장 중요한 이야기를 해볼까요?
"나의 인컴과 크레딧 스코어가 어떻게 융자 금액을 결정하나요?"
먼저 Simple Answer 를 드리겠습니다!
인컴이 높아야 월페이먼트를 많이 감당할 수 있으니, 융자 가능 금액이 올라가게 됩니다.
이자율은 크레딧스코어에 영향을 받는데요, 그 이자율에 따라 월 페이먼트가 결정이 되니,
그에 따라서 융자 가능 금액이 결정이 되는 것이죠.
간단한 예시로,
80만 불의 집을 살 때,
크레딧이 700점인 경우, 이자율 6%로 융자 금액이 65만불 까지 나오지만,
크레딧이 660점인 경우, 이자율이 6.5%로 융자 금액이 62만불 까지 나오게 됩니다.
하지만, 나의 월 인컴이 낮아서 융자 페이먼트를 감당할 수 없다면,
그 정도 사이즈의 융자는 나오질 않는 것이지요.
여기서 멈추지 않고 정말 디테일한 계산 과정을 알고 싶으신 분들!
학구열이 넘치는 분들은 아래를 보시면 되겠는데요,
넘어가길 원하시는 분들은 아래의 짤이 다시 나올 때까지 쭉 내려주세요!
"융자가 나오나" 가 아니라 "월 페이먼트를 감당할 수 있나" 가 맞는 이유가 여기 있는데요!
융자 가능 금액 계산식을 아주 간단히 알려드리자면,
나의 월 수입 (Monthly Income) 곱하기 49% > 모기지론 월페이먼트 + 나의 크레딧리포트에 보이는 모든 월 페이먼트
입니다.
예시를 들어볼까요?
내가 만약 한달에 10,000 달러를 번다면,
나의 모든 크레딧 카드 미니멈 페이먼트 + 자동차 페이먼트 + 학자금 융자 (Student Loan) 페이먼트
+ 이번에 새로 받을 주택 모기지론 월 페이먼트
의 액수가,
4,900 달러를 넘어서는 안되는 것이죠!
숫자를 넣어서 다시 살펴볼까요?
내가 만약 한달에 10,000 달러를 번다면,
$200 (크레딧 미니멈) + $350 (자동차) + 학자금 융자 ($50) 페이먼트 [총 $600]
+ 이번에 새로 받을 주택 모기지론 월 페이먼트기
4,900 달러를 넘어서는 안되니까,
새로 받을 모기지론은 월 페이먼트가 4300 달러를 넘을 수 없는 것이죠!
여기에 이자율, 보험, 세금, HOA Fee 등 다른 월페이먼트 고려사항을 넣으면
80만불 주택을 구매하는 경우,
600불/월 다른 빚이 있다면 융자 가능 금액은 대략 66만 불,
다른 빚이 일절 없다면 융자 가능 금액은 대략 56만 불이 됩니다.
융자를 받을 때, 가끔 자동차 페이먼트 나머지를 다 갚아버려서 월페이먼트를 없애는 이유가 바로 이 때문이지요.
54만 불을 빌릴 경우, 택스, 인슈런스 등을 포함하여 월 페이먼트가 $4,177 정도 나오는데요,
모기지 페이먼트 $4,177 과 다른 월 페이먼트 $600 을 합치면 총 $4,777 로,
$10,000 월 수입의 49% 이하인 것을 확인할 수 있습니다.
위에서 사용한 계산기는 딴지USA 웹사이트에서 누구나 사용할 수 있도록,
사용법과 함께 제공되어 있습니다.
모기지 계산기 사용해보기
마지막으로, 나의 이자율을 결정하는 크레딧스코어를 올리는 방법에 대해서 알아볼게요.
크레딧 스코어는 300~850 점 사이로, 미국 평균 크레딧 스코어는 700점 정도인데요,
주택을 구매하기에 앞서서, 미리미리 크레딧 스코어를 관리하고 조심해야 한답니다.
그럼 관리 방법에는 무엇이 있을까요?
1) 페이먼트 연체 절대 금지
2) 크레딧카드 밸런스 낮게 유지
3) 주택 구매를 준비중이라면 새로운 계좌 개설 금지
4) 콜렉션 발생하지 않게 하기
5) 크레딧 조회 자제하기
6) 괜히 은행 계좌, 크레딧 카드 닫지 않기
등등이 있겠습니다!
주택을 구매하려고 해놓고, 자동차를 갑자기 구매해버린다면..
월 페이먼트도 추가가되고, 크레딧 스코어도 낮아질테니
아주아주 마이너스가 되는 것이죠!
이렇게 '가용자금 확인' 장이 마무리 되었습니다!
정말 수고 많으셨습니다!
재미 없는 수학은 다 끝났고...
이제 다음 단계는 무엇일까요?
두구두구... 바로 내가 살 집의 종류와 지역을 골라야 겠죠!
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