문재인 정부 부동산 정책에 대해 비판하는 것은 좋지만, 지난 5년간 언론과 보수 정당의 비판은 너무 왜곡, 편향돼 있었다. 어이가 없을 정도였다.

당시 보수 언론이 문정부 최악의 실정으로들 비난했던, 부동산 정책 비판의 단골 내용은 첫째 재건축 규제를 너무 심하게 하니 "공급이 줄어서 집값이 올라갔다"는 것이었다.

좌파 정권이 이념적으로 건축 기업과 집 투기 세력을 배척하다 보니 재건축을 못하게 온갖 규제를 걸었고 그에 의해 아파트 공급이 줄어 집값이 상승했다는 논리인데 과연 이게 맞는 말이었을까?

보수 언론은 당시 집의 가격을 수요와 공급의 원칙에 따라 마냥 결정되는 것으로 상정했었다.

근데 한국 사회에서 집(아파트)은, 되팔 수 있는 재산이란 점을 놓쳐선 안된다. 아파트는 어찌 보면 덩치 큰 주식이랑 비슷하지 않은가? 거의 모든 국민이 아파트를 투자 자산으로 인식하지, 단지 들어가 거주할 곳으로만 보지 않는다는 뜻이다.

아파트 수가 적으면(공급이 적으면) 값이 올라간다는 명제는 선후가 바뀌었다는 것이다. 아파트값이 막 오르고 있을 때 사람들은 앞다퉈 서로 구입하려 나서, 수요가 풍선처럼 부풀어 오른다. 반대로 아파트값이 막 떨어지고 있다면, 아무도 사려는 사람이 없어져 수요는 감소한다. (그냥 전월세를 살지 뭐하러 구입하나)

이런 건 주식 시장과 비슷하다. 주가 폭등기에는 온 국민이 나서서 주식을 서로 사려고 난리를 한다. 그래서 주가가 더 오르는 것과 같다. 이걸 반대로 설명해서 "주식 (증권)의 수는 적고 증권을 하는 사람은 많아서 수요 공급의 법칙으로 주가가 올라간다"라고 하는 바보는 없다. 그러니 집값을 끌어올리는 요인은 주식처럼, "사람들의 심리"이지, 수요-공급의 법칙이 아니다.

대한민국 국민이 집을 구입하려는 목적은 뭘까? 집 값이 오른다고 믿기 때문이다. 만약 미래에 그 집값이 떨어진다는 게 확실하다면? 그래도 집을 살 것인가? 단 한 명도 집 살 사람은 없을 것이다. "나는 투기 따위엔 관심이 없어. 나는 내가 살(live) 집 한 채면 돼"라고 말하는 사람일수록 자기가 살고 있는 집값 등락에 굉장히 예민하다.

2022년. 올해의 분양 계획은 서울 4만8천 채, 경기가 11만5천채. 인천 3만6천채로 이거 합하면 20만 채가 넘는다. 만약 이 계획대로 실제 진행된다면 엄청난 공급 폭탄이 쏟아지는 것이다. 과연 그대로 될 지 지켜봐야 하겠다.

그런데 작년 (2021년)의 분양 실적은 어땠을까? 놀랍게도 서울 6,800채 경기 7만5천채에 불과했다. 경기는 그렇다 치고 서울은 계획된 물량의 거의 대부분이 분양되지 않았었다! 이게 어떻게 된 일일까? 사실 새로 택지를 조성해서 아파트를 짓는 분양은 거의 그대로 진행됐지만, 문제는 재건축 아파트들이었다. 재건축 조합들이, 좀 더 많은 이익을 남기고 싶어서 다음 정권때로 분양을 연기하고 넘겨서 저렇게 된 것이다. (아마 이들은 무조건 2번을 찍었으리라)

"문재인 정부 때 수많은 재건축 조합들이 분양을 미뤘었다!" 왜? 재건축초과이익 환수 (재초환)가 싫었기 때문이다.

이들은 한 마음이었다. 보수 정부가 들어서서, 재초환을 없애주길 바란 것이다. 이렇게 조합들이 계속 사업을 미루니 건설사들도 집을 지을 수가 없고 분양이 안 되면 돈이 돌지 않으니 경제 신문 등은 맨날 "좌파 정부 때문에 집 공급이 줄어 집값 폭등" 이렇게 써갈겨댄 것이지만 실제 팩트는, 재건축 조합의 탐욕에 의해 분양이 한없이 뒤로 밀리니 공급이 안 된 것이라고 표현하는 게 맞다.

이런 재건축 조합의 탐욕이 나쁘다 좋다를 얘기하기 전에 하나 짚고 넘어가자. 그럼 분양 물량이 많았으면 집값은 떨어졌을까? 2020, 2021년에 분양이 왕창 터져줬으면, 그럼 당시 집값은 잡혔을까?

그게 그렇질 않다. 다시 말하지만 주택은 주식이랑 비슷한 걸로 봐야 한다. KOSPI 지수가 3천 넘고 4천까지 간다고 시장이 부푼 기대감에 차 있을 때 주식 수, 상장사 수가 늘었다면 어찌 됐을까? 우리나라 주식 공급 너무 많아. 그러면서 주가가 떨어졌을까? 천만에. 다 같이 손에 손잡고 주가는 하늘 끝까지 올라갔을 것이다.

분양 시장에서 집값 '열기'를 결정하는 것은 "분양가"이다.

만약 분양가 상한제가 걸려 있지 않은 단지가 있다 치자. 주변 주택 평당가랑 비슷한 가격에 분양이 된다면 어찌될까? 이건 거의 미분양이 나 버린다. 집이 아무리 살기 좋게 잘 지어진다 해도 아무 소용 없다.

사람들이 분양에서, 재건축에서 원하는 건 오로지 프리미엄과 시세차익이기 때문이다. 근데 반면, 분양가 상한제가 강하게 걸려 있어 주변 시세보다 한참 싸게 나오는 단지가 있다면? 이건 뭐 1000대 1, 3000대 1 같이 난리가 나 버린다. 며칠을 천막 치고 줄을 서서 한 채 못 받나 몰려드는 로또 경쟁이 돼 버리는 것이고, 이로 인해 프리미엄 생기고 열기가 주변으로 전부 확산이 된다.

자. 바로 옆 분양 아파트에서 하룻밤 사이에 1억 3억 우습게 프리미엄이 생기고 GR을 하고 앉았는데, 옆에 몇 년 전 분양된 아파트에서 사는 주민들은 그 꼴을 보고 과연 가만히 있을까? 도저히 참을 수가 없게 된다. 이렇게 열기가 주변으로 전이되면서 분양가 상한제는 집값을 들썩거리고 높이는 작용을 해버린다. 즉 공급량이 아무리 많아도 오히려 집값은 올라간다.

그러니 수요와 공급 곡선으로 아파트값 폭등을 설명하려는 보수 언론의 선동질은 진짜 유치한 것이었다. 아파트값은 근본적으로 주식시장처럼, 집값으로부터 이득을 보려는 군중의 심리에 의해 올라가고 떨어지는 것이다. 재건축은 재건축 조합원들의 탐욕에 의해 실제 집이 지어지기 전까지 수없이 값이 올라가고 P가 붙어 버린다. 그러니 특히 서울의 아파트라는 것은 지어지기 전부터 다 지어진 후까지, 10년 20년 가까이 사람들의 욕심을 부추기는 욕망의 상징일 뿐이다. 건설사, 조합원, 시행사, 경제 신문사까지, 그 돈줄의 맥에 입을 벌리고 쭉 늘어서 있는 사람들의 수를 보라. 지방이면 또 몰라도, 서울에 그걸 많이 뿌려주면 아파트값이 뚝뚝 떨어진다는 건, 마치 상장회사들 수를 늘리면 종합 주가지수가 떨어진다는 말과 비슷하다. 게다가 그 분양 공급을 가로막은 건 문재인 정부의 재건축 안전진단이라기보단 다음 정부를 기다리자고 그걸 스톱시킨 조합들이었다.

지금 정부는 실 거주요건을 완화해서 재건축 단지가 지어지면 집 소유주들이 전세를 많이 내놓도록 해서 임대료를 낮추겠다고 한다. 이거야 말로 속이 뻔히 보이는 소리다. 이런 식으로 실거주 요건을 완화시켜 아예 규제를 손에서 놔 버린다면, 분양 시장은 더더욱 다주택자들의 투기 판이 되어 집값은 더 더 끝없이 올라가 버린다.

문재인 정부 5년을 보수 언론과 보수 정당은 좌파 이념에 의한 규제로 집값 실패로 몰고 가는, 지독한 선전 선동을 자행했다. 그러나 규제가 집값을 띄운 게 아니다. 시장의 힘이 너무 세서 규제로 그걸 잡을 수가 없었던 것뿐이다. 보수 언론은 그걸 뻔히 알면서도 문재인 정부를 죽기살기로 욕했었다. 지금은 집값 상승 랠리가 끝나고 숨고르기에 들어간 상황이다. 이 상황에서 규제를 풀어 버리면 집값은 또 끝없이 올라간다. 그러니 이젠 규제에 대한 논조도 180도 바뀌었다.

전 정권이 한 규제는 나쁜 짓이고, 이번 정권의 규제는 좋은 일이라는 것이다.

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By 이주혁 원장

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