한국에서 미국 부동산 취득 절차
상태바
한국에서 미국 부동산 취득 절차
  • 미주 부동산 신문
  • 승인 2019.08.27 01:09
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

2006년 이후, 해외 부동산 구입에 대한 규정이 완화되며, 투자 한도와 절차 면에서 굉장히 용이해졌따. 하지만, 외국에서 미국 부동산을 취득하기 위해서는, 일단 미국에서 사용하는 "외국인"의 정의를 알아야한다.

주택 구매를 위한 융자를 진행하는 은행에서는, 세금 보고할 때 필요한 SSN (Social Security Number)의 유무에 따라 내국인과 외국인이 분류되고,

IRS 에서는 미국 거주 기간에 따라서 분류를 하는데, 간단하게 생각하면 미국에서 1년의 절반 이상을 거주 시 내국인으로 분류된다고 볼 수 있다.

 

미국에서 부동산을 취득하는 과정을, 한국과 비교하여 보면 이해하기에 용이하다.

  1. 현금으로 집을 사는 경우, 미국과 한국의 부동산 취득 과정은 차이가 없다.
  2. 융자의 경우, Downpayment 를 많이 해야하는 것과 일반 융자보다 이자율이 조금 더 높은 것을 제외하고는, 일반 융자와 큰 차이는 없다. 수입 증명은 내국인이나 외국인이나 철저하게 이루어진다.

 

한국에서 미국 부동산을 사는 경우, 미국에 적어도 한 두 번은 들어와야 하는데, 이는 구매할 집을 직접 봐야하며, 은행 구좌를 신설해야하기 때문이다 (은행 계좌는 여권만 있으면 쉽게 신설 가능하다). 

한국에 돌아간다고 하더라도, 계약 진행 (계약 성사 후) 은 Power of Attorney (위임장) 을 받은 지인 혹은 부동산 에이전트가 할 수 있지만, 주인이 직접 참여하는 것이 좋은 일들이 있다. 예시로,

  • 마지막 융자 서류 검토/사인
  • 열쇠 받기
  • 집 검토후 고치기 등이 있다.

총 소요 시간은, 

  1. 현찰로 구매시, 최대한 빠르게 진행된다면 1 달 [에스크로 기간 2 ~ 3 주]
  2. 융자를 이용시, 적어도 2 ~ 3 달 정도이다. [에스크로 기간 1 ~ 2 달]

 

미국 부동산 취득에 내국인과 외국인이 차이가 있듯이, 미국 부동산 소유 에도 내국인과 외국인에 차이가 있다.

 

매매

1980 년 부터, FIRPTA 법에 의하여, 외국인이 집을 팔았을 때 양도 소득세를 내지 않고 도망가는 것을 방지하기 위하여, 부동산 판매 가격의 10%를 예납 (Witholding) 하는 법이 있다. 예납한 양이 양도 소득세보다 많다면, 나중에 돌려받는다. 외국인이라도 미국에 거주하며 세금 보고를 한다면 면제 대상이다.

렌트

외국인은 투자용 부동산의 임대 소득 발생 시, 순이익과 상관 없이 임대료의 30%를 국세정에 예납해야 한다. 하지만 정당하게 면제를 받는 방법들이 있다.

 

위의 내용들은, 내가 미국에 직접 거주하는 경우, 외국인으로 분류되지 않으므로 적용이 되지 않는 얘기다. 하지만 지금까지 설명한 것들은 제일 기본적인 사항들로, 한국에서 미국 부동산을 관리하는 경우 반드시 CPA와 상의하는 것이 좋다.

 

미국 부동산 시장의 특징

  • "오픈 마케팅" 이다. 모든 부동산 에이전트에 매물에 관하여 거의 똑같은 정보를 가지고 있다. 한국처럼, 여러 부동산 중개소를 찾아다녀야 할 필요가 없다. 하지만! 좋은 부동산 에이전트를 찾아야하므로, 여러 에이전트를 만나봐야한다.
  • 부동산 매매 절차는, Title Company 와 Escrow Company 가 중추적으로 진행한다. 부동산 에이전트와 두 기관의 감독 아래, 안전하게 주택 매매를 진행할 수 있다.

 

남가주 (Souther California) 는 미국에 한국인이 가장 많이 사는 곳 중 하나다. 남가주의 예시를 사용하여 주택의 형태 및 부동산 시장의 모양새를 살펴보자.

주택의 형태

  • 가장 흔한 주택의 형태는 단독 주택이다.
  • 전형적으로 크기는 1500-2500 ft2(140~230 m2) 이고, 땅은 7000-8000ft2(650~750 m2) 이다. 
  • 오래된 집 (1960-1970) 의 집 구조는 방 3개, 화장실 1개에 단층이고,
  • 최근에 지어진 집들의 집 구조는 방 3개, 화장실 2.5개에 2층 구조가 많다. 오래된 집 들 보다는 땅의 크기가 작다. 보통 5000-6000ft2(460~550 m2) 이다.
  • 미국에선, 나이가 50년 이상된 집들을 많이 볼 수 있다. 30~40년 정도 된 주택들은 비교적 젊은 편이다.
  • 2000년 ~ 쯤에 새롭게 지어진 집들은 "관리비"가 존재한다. 단독 주택 단지의 경우, 관리비는 주로 $100 정도이다.
  • 한국의 "아파트" 개념을 미국에서는 "콘도" 라고 부른다. 콘도의 사이즈는 6 Units 부터 200~300 Units 까지 클 수 있다. 콘도는 주로 방이 1개 ~ 3개 쯤이다.
  • 법적으로는 똑같은 콘도로 분류되지만, "타운 하우스" (Townhouse) 라는 개념도 있다. 옆 집과 벽이 붙어있는 단독 주택 단지다. 수영장, 자쿠지등 부대 시설이 보통 있다.

 

그 외 차이점

  • 전세 개념이 없다. 임대는 보통 월세이고, 주로 1 년 계약이다.
  • 재개발이 거의 없다. 
  • 주택 구매시, 융자를 받는 것이 기본이다. 물론 현찰로도 살 수 있다.

 

미국에서 사용하는 단위

  • 1 ft2 = 0.0929 m2 = 0.0281 평
  • 1 m2 = 10.764 ft2 = 0.3025 평
  • 1 평 = 35.583 ft2 = 3.306 m2  

남가주의 일반 주택과 콘도의 경우, 실내 면적은 1000 ~ 3000 ft2 정도이고,

남가주의 단독 주택의 대지 면적은 5000 ~ 9000 ft2 정도이다.

 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.
0 / 400
미주 부동산 신문's 포럼