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부동산 Talk
@@ 한국 부동산 증여/매매 제가 아는만큼만 공유할게요. 3탄, (거주자/비거주자)
 회원_583116
 2021-02-25 02:50:35  |   조회: 106
첨부파일 : -

거주자/비거주자

 
1,2탄 끝내시고 3탄 오신거 맞죠?
시간이 지나서 제 글을 보시는 분들은 저의 정보만 믿지 마시고
직접 찾아보세요. 지금 법이 하도 자주 바뀌는데다가.. 문재인 정권이 1년반이 남아서
또 뭐가 바뀔지 모르겠습니다. 
대통령이 바뀌면 법은 또 바뀌겠지요
 
2탄까지 증여에 관한걸 마무리 했고요. 
이제 양도세 얘기를 해야되는데요... 
 
 
거주자/비거주자는 설명 안하구 뜅길라고 했는데
양도세 얘기를 쓸려니 이게 반드시 필요하네요 
 
양도세 계산에 있어 거주자/비거주자 차이가 음청나서요
그리고 제가 지금부터 말하는 것은, 1가구 1주택 자일때 얘기입니다. 
다주택자들은 각자 알아보세용.... 세금은 당연히 더내시는거 알고계시죠? 
올해부터, 분양권과 입주권도 주택수에 포함됩니다 
 

@@양도세의 비과세 기준

 

일반지역: 2년이상 주택보유후 매매시 비과세

조정지역/투기과열지역: 작년인가 올핸가부터... 보유2년+실거주2년 해야만 매매시 비과세

 

 

1가구 1주택자여도 님의 부동산이 실거래가 9억이상이라면 이것을 "고가주택"이라고 합니다. 

서울 집들은 대부분이 고가주택이겠죠

고가주택 일반지역: 2년보유시 9억만 비과세. 나머지 초과액은 과세. 

고가주택 조정지역/투기과열지역 : 2년보유 + 2년 거주 해야만 9억까지만 비과세. 나머지 초과액은 과세

 

여기까지 다섯번쯤 읽으세요. 이해되셨으면 다음으로 넘어가요

 

아.. 여기서 질문있죠? 대체 조정지역이랑 투기과열지역은 뭔가요? 

단어에서 냄새가 나죠. 정부가 투기막으려고 지정한 구역입니당. 

네이버에 치시면 친절하게도 지도가 쫘락~나오니, 내 집이 그 구역에 있는지 알아보세요

작년에.. 거의 모든 서울 외곽이 다 조정/투기지역으로 묶여버렸습니다. 

더이상 어딜 지정하려는지.. 이러다 나라 전체가 조정지역이 되겠어요

 

자꾸 배가 산으로 가네요. 자 이제 거주자. 비거주자 얘길 합시다

 

1탄에 말씀드린대로

한국은 부동산 세금을 매길때, 한국인  vs 외국인 으로 차별을 두는게 아닙니다

거주자  vs  비거주자  로 나뉩니다

따라서... 한국국적을 가지고 있지만 외국에 오래 살고 있으면 

부동산 매매시 양도세 비과세를 받을 수 없습니다 

 

1)거주자

말그대로, 한국에 거주하는 사람. 

한국에 주소지를 둔 사람입니다 

 

그런데 외국인도 거주자가 될 수 있어요. 

외국인이지만 183일 이상 한국에 거주하면 거소증을 신청할수 있고 거주자가 되지요

거소증 신청이야 183일 살기만 하면 신청하면 나옵니다 

 

아니 그럼... 한국에 부동산 있는데 미국에 오래 산 우리 미씨님들.. 

집팔려고 알아보다가,, 양도세에 허걱하시다가, 이렇게 생각할수 있어요

아니, 그럼 우리남편이랑 애들 미국에 두고, 

내가 한국가서 잠시 6개월 살면 집팔면 세금 안내도 되는거내??? 

라는 꼼수를 생각할 수 있죠?

그럼 억단위가 왔다갔다하니까요

 

뭐 근데 그런건 한국정부도 그닥 멍청하진 않을 것이...

그 183일 이라는것이 시간만 따지는게 아니라, 정말 한국에 살러 들어왔는지를 판단해 본다고 합니다. 

직장이있는지, 가족이 한국에 있는지,  어디 거주 하는지 등등, 대한민국에 계속 살거라는 판단? 

판단에 따라 인정을 하냐 안하냐.. 

케바케라는거죠

 

한국에 직장 잡으셔서 가면 거의 인정되겠으나, 그냥 언니네 집에, 혹은 엄마네 집에 눌러있으시면 인정 안될겁니다 

그러나 어차피 집을 20년을 갖고 계셨어도 183일 한국에 사셔서는 비과세 혜택 못받습니다

다시 한국에 들어와서 산지 2년을 갖고 있어야 비과세 받을수 있어요. 즉.. 들어온 다음 2년 카운트가 다시 시작되는 리셋입니다. 띵동~

 

 

 

2) 비거주자

간단하게 한국을 떠나 다른 나라에 사는 모든이가 비거주자에요

 

한국을 떠나면 무조건 일단 비거주자 되서 세금 혜택이 현저히 줄어듭니다

내가 전입신고를 한국집에 해놨는데, 내가 비거주자인지 정부에서 어떻게 알겠어? 하시나요

등본상엔 님 이름이 있겠지만 

아뇨... 출입국 증명에 다 나오니 뻥칠수 없어요

 

허나, 하나의 예외가 있습니다.  

한국민으로 한국에 살다가, 외국으로 세대 전원이 이민 혹은 이주를 했을 경우, 2년이내에 갖고 있던 집을 매각하면

비과세 혜택 받을 수 있습니다요

 

하지만 우리가 말하는 비거주인은... 아래 경우를 모두 포함합니다 

박사 유학생 4년째 미국에 살때

미국영주권  + 한국국적이 미국에 살때

미국 시민권자 

등 이므로, 한국에 집이 있으시고 아직 한국을 "출국"한지 2년이 되지 않으신 분들은 아직

비과세로 집팔 기회가 있으므로 잘 생각해보시기 바랍니다

물론 나중에 한국 돌아가서 2년정도 자리잡고 사시면 다시 비과세가 됩니다. 물론 정부 판단하에지만요

 

저는 이만 총총.. 4탄쓸 에너지를 채우러 갑니다요

2021-02-25 02:50:35
97.93.156.118

회원_677417 2021-02-25 02:50:45
알아듣기 쉬운 눈높에 설명 감사합니다.
저도 많이 안다고 생각했었는데 귀국하고 년수가 다시 리셋되는건 몰랐어요. 무슨 그런 경우가 다 있대요?
2년 카운트 리셋이 주거 2년을 새로 카운트하는건가요? 장기보유를 리셋하는건 설마 아니겠죠?

회원_819486 2021-02-25 02:50:53
계속되는 좋은 글 감사드려요. 이번에 거주자, 비거주자에 대해서 좀 더 확실히 알게 되었어요.

혼자 정리하면서 새로 떠오른 의문인데, 한국 조정지역에 9억 이상 고가주택을 10년 넘게 보유하다가 판다고 했을 때 (요즘 한국 부동산이 많이 올라서 9억 넘는 일이 흔하더군요....)
1) 미국에서 비거주자로 팔면 장기보유혜택은 30% 적용,
2) 귀국해서 거주자로 팔면 장기보유혜택이 48% 적용되는 거는 알겠는데요, (보유 40% + 2년 거주 8%)

1) 의 경우 9억 비과세도 없이 전체에 대해서 30% 적용을 해주고, 2)는 9억 비과세 + 초과분 48% 적용해 주는 건가요? 그렇다면 1)과 2)의 차이가 생각보다 클 수도 있겠다 싶어서요.

회원_699274 2021-02-25 02:50:58
자세한 설명 정말 감사합니다. 글을 깔끔하게 잘 쓰셔서 많은 도움 되었어요!!!
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